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临深片房价“降温”库存压力较大

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临深片房价“降温”库存压力较大

【摘要】:
自去年4月10日发布调控政策以来,东莞住宅市场限购已满一周年。整体来看,来自深圳等地投资客撤离,东莞市场回归理性,平稳运行。

数聚 民生热点关切大众需求

“房住不炒”依然是国内住宅市场的发展思路。自去年4月10日发布调控政策以来,东莞住宅市场限购已满一周年。整体来看,来自深圳等地投资客撤离,东莞市场回归理性,平稳运行。其中,受限购政策影响最大的区域非东莞临深片区莫属。库存压力变大、商品房卖不动等都成为了临深楼市的特点。南都记者通过整合东莞市统计局和代理机构提供的数据发现,临深片区(包括黄江)住宅的价格同比“降温”不少。同时,在供应量大和库存量较大的背景下,开发商呈现两种态度,一类为“观望型”,不着急加推新品,等待好时机;另一类则是“快销型”,通过低价销售等方式,加快速度出货,以价换量。

临深片区一季度成交上升三成

去年4月限购以来,东莞临深片区楼市火速“降温”,成交量跌入冰点。从新房成交数据来看,据中原研究中心透露,以2016年4月至17年3月和14年4月至18年3月两个时间段作对比,东南临深片区(不包括黄江)的成交量同比下降39%,网签均价从21481元/㎡回落至18996元/㎡,同比下降12%。

从今年一季度的成交情况来看,东莞临深片区楼市有回暖的迹象。统计显示,2018年一季度,东莞临深片区成交1426套,面积达到15.75万㎡。与2017年相比,成交套数同比上升37.6%,成交面积同比上升37.5%。分析可发现,黄江以501套的成交量领跑临深片区,也是临深片区一季度成交量同比有所增长的主因。业内人士分析,一方面在于黄江多个楼盘积极推货,同时采取低价促销、抽奖回馈等方式吸引本地客购买力。

从购房群体来看,限购政策出台前,东莞有90%的购买力来自深圳客。但是限购一年后,东莞的深圳客比例降至30%,大部分客源来自于当地居民和周边镇街。而从二手房的成交数据来看,深圳客并没有回流至二手房市场。一季度,东莞临深片区二手房成交2455套,同比下降32%。

临深片镇街房价同比下降

从镇街来看,除凤岗、樟木头外,临深片区的镇街房价都出现了不同程度的下跌态势。首先分析房价上涨的镇街,数据显示,2018年,凤岗3月销售均价为36126元/㎡,同比上涨34.5%。南都记者了解到,凤岗的房价上涨是因其蓝山锦湾和益田玫瑰府邸的两个楼盘高价开盘,且主推别墅产品,因而导致成交均价上涨。另外,樟木头的3月销售均价为15830元/㎡,同比上涨7.3%。樟木头一开发商负责人分析,一直以来,樟木头的地理位置处于中间黄江和塘厦之间,没有直接接壤深圳,且缺少轨道交通。再加上樟木头以二手房为主,缺少品牌房企项目,这使得樟木头的住宅市场较为低调。但随着东莞地铁1号支线将在樟木头设站,对接深圳22号线的消息释放后,不少购房者开始关注樟木头的楼市。

此外,塘厦、黄江、清溪三镇的房价均同比下降。中原战略研究中心分析,在高库存压力下,不少楼盘采取以价换量的方式,快速出货。

走访

部分楼盘观望市场

南都记者走访部分临深片区楼盘发现,不少楼盘为吸引深圳客,都先以出售公寓产品为主。同时,有开发商采用低价战略,也有开发商处于观望阶段,放慢推货速度。以“高价地”为例,其凤岗的中海地块———中海云麓公馆已经在去年公开备案价,先推售别墅产品。但截至目前,该项目已经动工,还未有新动态更新。其樟木头的北大资源公馆1898于上周已经开放样板间,主推公寓产品,但还未释放价格。南都记者在现场可见,北大资源公馆已经建好了一半。而其周边有多个楼盘在以现楼发售,进行低首付、底价促销,价格最低至1.2万元/㎡。

与此同时,黄江的中央园著、中泰峰境则采用低价战略。南都记者通过中介了解到,中泰峰境打出了“1.6万元/㎡起买临深精装房”的口号。同时,中央园著于上周开盘,推出万元家电抽奖的活动。对此,一不愿具名的业内人士分析,从目前来看,“高价地”并未对周边房价造成太大的影响。去年的高价地楼盘一直在观望楼市政策的动向,想慢慢等待时机。但今年,这些楼盘也面临要出货的压力。当下,快速出货才是王道。

分析

库存快速走高 消化周期超一年

截至3月底,临深片区住宅库存面积为128.9万平方米,住宅套数为11210套,居东莞整个片区中第一。中原研究中心表示,临深楼市在政策调控下,深圳客退潮后,去化速度大幅放缓,一段时间里几乎处于停滞状态,库存快速走高,库存压力急剧加大,达到22个月。对此,中原研究中心建议,房企需加大让利步伐,加快让资金回笼。而刚需客可以趁机入市。