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香元排效果图

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香元排效果图

深圳市龙岗区坪地香元排村城市更新项目简介

香元排城市更新单元项目位于龙岗区坪地街道坪地中心地区,项目总用地面积约 142920.65平方米。项目用地紧邻坪地中心区,项目地处兴华路北侧、香元排路西侧、环城西路东侧,坪新清产业合作示范区的东南侧、新生高桥片区的南侧,是城市发展的重点区域,具有良好的商住开发前景。

为了使这一地区的城市功能结构进一步趋于合理,片区业主同意对这一地区现存的旧村用地进行城市更新,从而提升本地区的商业、居住品质,更新和完善城市配套设施,改善交通条件,为坪地、龙岗和坪新清产业合作示范 区的城市建设作出贡献。

一、更新范围

本项目北临规划的香元南路、南临规划的兴运路、西临规划的环城西路、东临规划的西元路。城市更新范围面积为:142920.65平方米;净用地面积为:103857平方米。其中:老屋村和非农建设用地以外形成的建成 区用地面积为127803.17平方米,占总面积的89.4%。老屋村建筑物使用时间至少超过60年,全都是砖瓦和砖木建构,有的甚至是土木建构,大多破难不堪,实际是危房。根据测量数据和现场勘察,本次城市更新单元范围现状总建筑面积约为105732平方米,现状建筑基本为居民住宅和工业厂房。其中,居民住宅建筑面积约为38204平方米、工业厂房 建筑面积约为56610平方米、配套设施建筑面积约为2300平方米、临时性建筑面积约为8618平方米。更新单元范围内现状环境恶劣,生活污水、生活垃圾和工业三废道路排水,严重影响 坪地中心区的城市环境,亟需对香元排片区进行城市更新改造。坪地香元排片区城市更新单元项目现状用地主要为工业用地、居住用地、道路用地和弃置地等。

其中,工业区用地面积为82378.3平方米,占总用地面 积的57.7%,居住用地面积为45424.87平方米,占总用地 面积的31.7%;弃置地用地面积为15167.3平方米,占总用地面积的10.6%。详见下表

 

项目

面积m2

所占比例(%)

工业用地

82378.30

57.7%

居住用地

45424.87

31.7%

弃置地

15167.30

10.6%

总计

142970.65

100%

 

坪地香元排片区城市更新单元项目用地权属主要分为国有土地(国有已出让土地、国有未出让土地)、集体土地(老屋村、非农建设用地范围外形成的建成区域)、非农建设土地等。

其中,国有用地面积为23844.96平方米,占总用地面积的16.68%,集体用地面积为104156.53平方米,占总用 地面积的72.85%;非农建设用地面积为14969.51平方米,占总用地面积的10.47%。详见下表

 

 

地块编号

1

2

3

4

5

6

宗地号或

用地方案号

 

GPD05-022

 

G10204-0353

 

GPD01-016

用地面积

(㎡)

5434.02

9263.39

8875.94

4864, 49

1085.32

530.03

土地利用功能

(现状)

居住用地

工业、居住

居住

工业

工业

空地

土地权属性质

老屋村

国有未出让

土地

老屋村

国有已出让

土地

国有未出让

土地

国有未出让

土地

建筑面积

3396.68

513 02

10590.57

4744.20

1429.82

0

 

地块编号

7

8

9

10

11

12

宗地号或

用地方案号

G10204-0360

G10204-301

G10204-0363

 

 

 

用地面积

(m*)

3921.03

14969.51

4180.70

11884.29

1972L06

31426.42

土地利用功能

(现状)

工业

工业

工业

工业

工业

居住

土地权属性质

国有已出让 土地

非农用地

国有已出让土地

非农建设用地范围外形成的建设区域

非农建设用地范围外形成的建设区域

非农建设用地范围外形成的建设区域

建筑面积

8416.01

11966.59

7104.40

8640.03

15738.92

25973.84


 

 

1)、发展目标:利用坪地特定的区位及资源优势,以建设一流的先进工业园区为动力,发展成为集居住、商业、休闲娱乐、体育文化为一体的配套服务中心。

(2)、功能定位:龙岗中心区的配套服务延伸区,坪地综合服务中心区之一(坪地北区),与坪地南片区统一形成坪地中心区。

配套设施:本片区内配套设施设置详见本图则图表”的规定。其中,必须单独占地的公共设施和市政设施有:幼儿园7所,位于05-06、06-15、07-06、07-14、08-01、08-16、09-12地 块;小学2所,位于08-05、08-14地块;普通初中1所,位于07-12地块;综合医院1座,位于04- 11地块;综合体育中心3处,位于05-08、07-02、07-04地块;社区体育活动场地6处,位于05-01、 05-06、07-06、08-01、08-12、09-12地块;街道办1处,位于09-10地块;敬老院1处,位于03- 10地块;消防站1处,位于04-01地块;加油站2处,位于03-11、04-15地块;公交首末站1处,位 于09-13地块;公交枢纽站1处,位于07-01地块;公交综合车场1处,位于04-12地块;修理厂1处,位于04-04地块;货运停车场1处,位于04-02地块;社会公共停车场库1处,位于09-07地块;垃圾转运站2处,位于07-05、08-11地块;瓶装燃气供应站1处,位于04-13地块。 根据《深圳市龙岗[坪地中心地区]法定图则(草案)》对本片区土地利用功能的定位 以及片区的实际发展需求,确定本片区用地性质为二类居住用地+三类居住用地+体育设施、用地和道路用地等。本次规划严格按照《深圳市城市规划标准与准则》中关于居住建筑布局的规定,遵守建筑后退红线,满足日照间距,在满足功能需求的基础上,实现合理的采光和通风效果。

三、开发强度

城市更新改造的项目,确定一个合理的容积率应主要从以下几个方面进行研究:

1)、地块所在位置的重要性

在打造广东省区域合作与“一小时生活圈”,“深莞惠”经济圈与“坪新清”区域合 作示范区,龙岗中心城北移的机遇下,本项目位于龙岗区坪地街道地理中心,又南面不远 处为城市主干道深惠路,北侧不远处有横坪公路(外环快速路)本项目成为现阶段完善坪 龙岗区城市功能、提升龙岗区居住服务水平的重要因素,从丰富地块的空间形态以及提升 城市形象等几方面因素来看,开发强度适当放宽可以迎合城市立面景观的需要。

2)、土地集约利用要求

随着土地资源的日益紧缺,提高土地使用效益是当前必须考虑的客观命题,基于这一背景,未来开发在满足规范要求的前提下,应尽量提升土地开发效益。根据《深圳市人民 政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》(深府[2006]106号)文件精神,为了节约利用用地,提高土地利用效率,本项目应有较高的容积率。

3)、项目对城市的贡献

本项目拆迀范围面积为142920.65平方米,改造完成后,实际可开发建设的用地为103857平方米。开发建设用地只占拆迀用地面积的72.67%,项目对城市的贡献已经超过了25%。因此,建议提高本项目的开发强度。

4)、拆建比

本项目的改造模式为整体拆除重建,拆迀建筑面积105732平方米,规划建筑面积724475平方米,减去保障性住房面积和公共配套设施面积,本项目拆建比为1: 6.37。根据经济可行性分析,可以看出本项目的开发强度控制在7.0具有一定的可操作性。

5)、交通发达地区的建设规律

根据上层次规划及现状,本项目地块有着十分优越的交通条件。东靠香元排路、南邻兴华路、毗邻坪地西湖苑,周边有快速路横坪公路、深惠公路和教育北路。交通便捷,景观资源丰富,区位优势明显。

6)、自然景观资源的优越性

本项目南邻规划的体育公园,远眺丁山河,得天独厚的山水资源与项目结合,可实现公共空间、自然空间与居住生活办公空间的融合渗透,与城市景观发展轴线形成了天然的绿化体系。

7)、项目的总体定位

本项目致力打造休闲、娱乐、高尚居住、商贸为一体的城市新地标,打造具有活力的城市居住区的示范区,同时服务覆盖周边区域的现代高端服务业新中心。

根据以上对本项目在区位、土地利用、城市贡献率、拆建比、交通、景观资源及产业发展定位的分析7.0容积率是合理利用资源,符合城市发展需求的。

四、地块控制

项目地块总用地面积142920.65平方米,净用地面积 103857平方米,总建筑面积825565平方米,计容积率面积724475平方米,其中住宅建筑面积635200平方米,幼儿园面积2175平方米,商业建筑面积87100平方米,面积(地下室)101090平方米,容积率为7.0,停车位7050个,建筑密度为36.5%,绿地率为35.0% 规划地块用地指标:

 

项目地块

地块性质

总建筑酿(nf)

用地面积W

容积率

建筑密度

平均层数

01-01

R3

1800

2450.17

0.7

36.71

2

01-02

R3

236300

24428.36

9.7

31.0%

31

01-03

R2

264100

39570.98

6.7

35.5X

18.8

01-04

R2

138800

26314.79

5.3

41.4%

12.8

0H5

G1C3

5009.8

 

 

 

01-06

R3

83100

9764.48

8.5

38.0%

22.3