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买受人自由选择银行是应然,开发商指定贷款银行是实然

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买受人自由选择银行是应然,开发商指定贷款银行是实然

【摘要】:
2018年即将过去,年底开发商集中开盘,谁知闹出“贷款利率门”,同一家银行给华强城和万科星城利率上浮不一致,引发购房者维权,亦波及到其他楼盘。     一、一手期房按揭贷款的特殊性     一手期房按揭贷款需有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。期房在办出房产证前属于不能强制执行或处理的财产。为保证资金安全,银行会要求开发商对买受人办出房产证办理抵押登记前的贷款,承担阶段性的担保责任,在买受人办出

 2018年即将过去,年底开发商集中开盘,谁知闹出“贷款利率门”,同一家银行给华强城和万科星城利率上浮不一致,引发购房者维权,亦波及到其他楼盘。

 

        一、一手期房按揭贷款的特殊性

 

        一手期房按揭贷款需有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。期房在办出房产证前属于不能强制执行或处理的财产。为保证资金安全,银行会要求开发商对买受人办出房产证办理抵押登记前的贷款,承担阶段性的担保责任,在买受人办出房产证前,买受人和银行之间不是真正意义上的抵押贷款关系。

 

        开发商在预售前会先找合作银行,合作银行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查,楼盘审查操作流程为:开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作和协议书。银行对楼盘的审核需要开发商提供大量的资料,在发放贷款后,还需要监督开发商的项目进程,确保买受人能顺利办理出房产证办理抵押登记。

 

        开发项目经银行审批同意后,贷款行与开发商签订《住房按揭合作协议书》。合作协议中应明确规定,在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前,开发商必须为借款人提供阶段性保证担保,并在银行存入一定数额的回购保证金。借款人不能清偿债务时,由开发商承担连带保证责任。期房销售的,还应当增加签订《预售房款监管协议》(由经办行监督预售房款的使用,确保预售房款不被挪用,专用于该项目)。

 

        二、预抵押不产生物权变动的效果,贷款银行没有优先受偿权

 

        买受人凭借房屋预售合同办理的抵押,实际上是抵押合同的预告登记,也称预抵押,不产生法律上抵押的效果。很长一段时间,贷款银行对预抵押的房产有没有优先受偿权,各地法院的认定不一。到了2014年法院的认定基本统一:贷款银行对预抵押的房产没有优先受偿权。在《最高人民法院公报》2014年第9期,P36~40页,光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案中法院认为,“预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。”

 

        后来最高院又在(2015)民申字第766号中,用判例的方式确认预抵押没有优先受偿的权利。该判决认为,抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权,不产生物权变动的效果。仅有预告登记未完成正式登记的抵押合同所担保的主债权,没有优先受偿的效力。

 

        三、买受人选择开发商指定银行的好处

 

        一手期房的按揭贷款,更像是深圳的一笔款赎楼购房或东莞的快贷购房模式,在买受人的房产尚没有抵押的情况下,因为有担保人的担保,银行提前放款给买受人,等买受人的房产具备抵押条件时,再办理抵押手续,不能完成抵押的风险由担保方承担责任。一笔款赎楼购房模式或东莞的快贷购房模式,提供担保服务的是担保公司,需要收取相应的费用;一手房则基本上由开发商承担担保责任,购房者无需向开发商额外支付担保费用。

 

        预抵押不产生物权法上的抵押权,银行不能取得抵押权人的优先受偿地位,买受人选择没有和开发商签订《住房按揭合作协议书》银行时,银行会要求有第三方为买受人取得房屋产权并办妥抵押登记手续前的贷款提供担保,买受人需要支付担保费用。有人说,买受人若是银行的职员在就职的银行申请无需提供担保,问题是不是每一个购房者都是银行的职员。

 

        买受人选择开发商指定的按揭贷款银行后,因为有开发商提供的阶段性担保,银行会在资料的审核上予以适当的关照,购房者也可以在开发商的协调下,补充贷款资料,贷款审批相对容易,时间相对会快很多。

 

        四、贷款利率上浮多少由银行决定

 

        出卖人开发商出售的是房产,本身不提供贷款服务,买受人贷款需要出卖人提供必要的资料用于审批。开发商不能像二手房的出卖人那样,为每个买受人都提交一遍手续,也不可能在每一个银行都缴纳大量的保证金,为了简化流程就会指定银行办理相关事项。

 

        很难想象,在二手房买卖过程中,买受人和银行之间因为贷款出现问题,会去找出卖人维权。为什么在一手房按揭贷款时,银行不给买受人优惠,买受人找出卖人维权,这权从何而来。买卖合同和抵押贷款合同是两个不同的法律关系,出卖人不是抵押贷款合同的主体,只是起到配合买受人贷款的作用,不找贷款银行维权找出卖人维权,在逻辑上有点说不过去。

 

        银行受理购房者贷款申请后,要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查,最终贷款通过与否由贷款银行决定,抵押贷款合同也是由买受人和贷款银行签订,双方的权利义务关系也在抵押贷款合同中体现。开发商不是抵押贷款合同的签约主体,只是履行出卖人的配合义务,为了开发的楼盘满足贷款银行的放款要求,为楼盘的所有买受人提供阶段性担保。

 

        同一地区不同楼盘,同一银行给出不同的利率上浮方案,应该是银行站在自身立场考虑的结果。买受人不去找银行,而是找出卖人维权,这里面的逻辑耐人寻味。在二手房买卖时,绝不会有这样的事发生。

 

        深圳年底之所以出现“利率门”,主要是房价下行压力的作用。2018年前期开盘的华润三期,贷款利率上浮20%,当时市场上浮基本维持在上浮15%的水平,因为有利可图,并没有爆发购房者因为利率上浮的维权事件,最近的万科臻山府开盘被抢空,也没有曝出开发商指定贷款银行的问题。如果万科星城的定价足够低,变成“日光盘”,也不会有人拿利率问题维权。

 

       五、买受人自由选择银行是应然,开发商指定贷款银行是实然

 

        买受人购买一手期房,因不满开发商指定银行贷款利率上浮进行维权的事件在全国各地都存在。购房者作为消费者,依法有权自主选择贷款银行,而开发商指定银行属于变相捆绑销售,侵犯了消费者的选择权,这个大道理没有错。这是应然的问题。

 

        但对于银行一方来说,开发商没有与其签订《住房按揭合作协议书》为楼盘提供阶段性担保责任或购房者另行提供其他担保。基于自身资金安全角度考虑,银行拒绝受理买受人的贷款申请并无过错,最终买受人买房不能。这是实然的问题。

 

        只要法院不认可预抵押有优先受偿权,买受人和开发商之间关于指定银行办理按揭贷款的纠纷就不会停止。解决开发商指定贷款银行的出路,只有取消预售全面改为现售,买受人选择银行按揭贷款买房,银行审批通过后开发商先过户,然后抵押,完成抵押登记后银行再放款给开发商。

 

   ——周争锋2018年12月4日写于深圳