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财富被房地产掏空!不是不想买买买,只因我要还房贷

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财富被房地产掏空!不是不想买买买,只因我要还房贷

【摘要】:
居民财富基本被房地产掏空“收入不算少,但是消费却不积极,到底为什么?”“因为,我还要还房贷……” 

来源:21世纪经济报道(ID:jjbd21)

综合自中国证券报(xhszzb;记者:赵白执南)

功夫财经(kongfuf;作者:张丰)

原标题:居民财富基本被房地产掏空!不是不想买买买,只因我要还房贷

 

居民财富基本被房地产掏空

“收入不算少,但是消费却不积极,到底为什么?”

“因为,我还要还房贷……”

 

这或许是很多“中产”目前面临的状况。

 

近期,中国人民大学发布了一份《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》,报告中提到:

 

中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金,基本上全部投入到了房地产市场。

 

“居民财富基本被房地产掏空!”

 

11月24日,中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》。

 

报告中提到:中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金,基本上全部投入到了房地产市场。

 

1、在北京买套房,每月要还多少房贷?

 

收入不算少,消费却不积极,到底为什么?

 

因为,我还要还房贷……

 

数据显示,2017年末,A股总市值不到60万亿元;2017年,我国GDP约为82万亿元,房地产总市值超过400万亿元……

 

如果想在北京买一套房子,每个月要还多少房贷呢?

 

 

按照56891元/平方米的房价中位数计算,假如买一个70平米的房子,约400万元。假如首付40%,需要首付160万元,贷款240万元。假如贷款25年,如果贷款人全部用公积金,那么每月需还款13890-17800元,如果走商贷,按照目前基准利率4.9%上浮10%计算……

 

答案是,每月要还款14580-18780元。

 

 

北京的收入情况是什么样子呢?

 

国家统计局数据显示,2017年,北京市居民人均可支配收入为57229.83元,平均到每个月是4769.15元。

 

 

《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》报告显示,2018年消费维持在相对景气的水平,但社会消费品零售总额增速回落。在消费下滑的背后,是居民消费性支出增长与收入增长的背离。2017年以来,居民收入增长增速与消费性支出增速缺口扩大。

 

 

报告认为,消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。

 

2015年之前,被房地产套牢的基本上是中上收入阶层,而新一轮的去库存,特别是货币化以及鼓励农民工购房,实际上将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到房地产市场。

 

消费的核心支撑力不是高收入阶层,而是中等及中下收入阶层。过去几年,收入分配发生较大积极变化的可能是赤贫阶层,他们在脱贫攻坚战中获益很大;但中下收入阶层可支配消费性资金支撑力则大幅度削弱,是导致消费行为模式发生变化的重要原因。

 

2、要巩固中产阶层的消费基础

 

2018年中国商业银行半年报数据显示,银行房地产贷款的投放规模仍居高不下,在26家上市商业银行中,有19家银行的房地产行业贷款余额高于2017年同期。2018年上半年,三四五线城市房地产个人贷款额的增长尤为明显。

 

报告指出,在储蓄率持续下滑的新时期,“稳消费”对于宏观经济的稳定和健康发展的重要性远大于“稳投资”。必须高度重视目前消费增速下滑的内在原因,巩固中国3亿中产阶层的消费基础是工作重点。

 

1、要重视中产阶层杠杆率的过快上升,防止债务挤出效应; 

 

2、积极落实个税改革方案,减少工薪阶层的税收负担;

 

3、加快社保税率的降低,防止中产阶层的可支配收入在改革调整中受到冲击;

 

4、加大对中产阶层公共服务均等化改革、提高中产阶层公共服务的可获得性;

 

5、制定对中产阶层消费启动战略,特别是消费升级的促进战略。

 

推动多数居民特别是中低端阶层消费者收入可持续增长; 强化财政资金支出结构改革和优化支付转移安排等方面的改革,特别要重视在促进农民收入全面且稳步提升方面的改革举措;逐步转向或偏向针对居民收入分配结构改善,针对消费者的综合性减税政策推出。

 

怎样才算“中产”?你属于“中产”吗?

 

说到中产,最近知名财富研究机构胡润研究院发布了一份《2018中国新中产白皮书》,试图描绘中产和新中产阶层的生活状态、情感现状和财富观。

 

和之前那些试图描述这一阶层的努力一样,这种尝试注定充满争议。

 

到目前为止,在中国还没有哪一种对“中产”的定义或者描述,获得大多数人的认可。

 

如果胡润的评估是靠谱的,我们就不得不承认,到2018年,中国距离橄榄型的“中产社会”还遥遥无期。

 

不管你采用哪一种标准来区分“中产”,都有很多属于这个圈层的人,仍然自嘲自己是穷人。

 

1、中产比想象中少很多

 

有意思的是,胡润白皮书在中产阶层中还区分出了一个“新中产”阶层。

 

根据这份白皮书的描述,中国有中产3320万户,北京广东上海占一半。

 

除去衣食住行等基本消费后,仍具备更高消费能力及投资能力等社会群体。“基本消费”占家庭年均可支配收入低于50%。

 

而“新中产”除了不错的家庭收入和财富条件,同时还应具备良好的教育背景、稳定的生活环境(房子和不错的工作)。

 

在常住地至少有一套房

 

最好有私家车

 

家庭净资产在300万以上

 

接受过高等教育

 

企业白领、金领或是专业性自由职业者;

 

主观认同为中产。

 

符合这些特征的新中产大概有1000万户,占全部中产家庭的三分之一。

 

 

所谓的“新中产”,其实也就是传统所说的“上中产阶层”,中产阶层中更优越的那一部分。

 

“新中产”当然要比普通中产更有钱,胡润对“中产”的定义主要是年收入(北上广30万,而别的城市20万以上),而“新中产”最重要的则是有房(家庭净资产300万以上)。

 

如果按照一户家庭3个人来估算,中国的中产人口接近1亿人,而“新中产”则是3000万人。这个数字比之前人们估算的要低很多。

 

从上世纪90年代中期开始,学术界就开始重视研究中国的“中产”问题,乐观的看法,到2020年,中国中产人口应该达到40%,初步进入“中产社会”,而较为悲观的看法则认为中产人口占比只在20%左右。如果按照胡润的评估,这一数据远远低于10%。

 

如果胡润的评估是靠谱的,我们就不得不承认,到2018年,中国距离橄榄型的“中产社会”还遥遥无期。

 

2、一个难题:如何评估房子?

 

要描述中国的“中产”,最大的难题是如何对待房产。

 

如果还没能在所在的城市购买房屋,即便家庭年收入达到30万,他们也不会认为自己属于中产家庭。

 

胡润也看到了这一点,他在对“新中产”的描绘中,强调了房子的重要性,同时又强调“家庭净资产”应该在300万以上。

 

对大多数中国人来说,是不是“中产”倒无所谓,而有没有房子,在哪个城市拥有房屋,才是衡量财富关键因素。如果换一个说法,中国人其实可以分为两个阶层:有房阶层和无房阶层。

 

现实的难题在于,在北上广深一线城市拥有房子和在小城市拥有房子,在本质上是不同的。在北京上海有一套100平米的房子,价值可以达到数百万,而在三线城市(普通地级市),同样大小的一套房,价值可能只有十分之一。

 

家庭净资产是指一个家庭所有财产减去负债,最重要的债务当然是房贷。在大城市购买房屋的年轻人,大多都身背决巨额房贷,他们更愿意称自己为房奴。

 

现实是,在评估家庭净资产的时候,存款往往不值一提。假如一个家庭在北京拥有价值(评估价)600万的房子,而背负300万的房贷,这个家庭的“年收入”,主要就是拿来还贷款了。

 

一个在北京有一套房(价值600万)的家庭,当然比在三线城市有一套房(价值100万)的家庭更有资格成为“新中产”。

 

通常来说,在一线城市工作,收入也比三线城市高很多。但是,扣掉房贷,他们真正能够用于消费的钱,却有可能相差无几,而要评价他们的幸福感和生活满意度,就是一个更复杂的问题。

 

3、精神生活与幸福感普遍不足

 

在一线城市,即便是高收入人群(年薪超过50万),如果不买房,也很难过上有尊严的生活。房东随意上调房价,出租房的设施又难以让人满意,内心的飘零无依感,都会让人把买房看成头等大事。但是,一旦成为有房阶层,房贷的压力又会时刻提醒你小心做人。

 

要考察中产的心理,就必须考虑“房子-房贷”这一最核心的结构。房价的波动牵动人心,最近媒体报道有些地方甚至禁止楼盘降价,主要就是考虑那些业主的心理。由于房贷的阴影一直都在,所以人们就更期望房价上涨。而房价上涨,则拉大了“有房”和“无房”阶层之间的财富鸿沟。

 

中产阶层没有多余的钱投资,也没有更好的投资渠道(股市、基金甚至比特币,都不如房子亲切),他们甚至没有多余的钱“消费升级”。人们对中产群体报以很高期望,橄榄型的中产社会比贫富悬殊的社会更稳定。

 

 

但是,中产却似乎担负不起这样的期待。他们自己内心最缺乏的恰恰是稳定感,这集中表现在对老年生活没来由的担忧和对子女教育的过分焦虑上。这两个问题,其实都不仅仅是“如何面向未来”的问题,更是如何评价当下的问题。

 

这就是中产对自己评价普遍不高的原因。即便你去一个高档楼盘进行随机访问,也很少有人认为自己属于“中产阶层”。不管你采用哪一种标准来区分“中产”,都有很多属于这个圈层的人,仍然自嘲自己是穷人。

 

人们对“中产生活”普遍有更好的想象:除了房子和私家车,还应该有一大笔钱可以用于未来的保障,或是完美解决子女的教育问题,以及出国旅游时不再费劲心思考虑性价比……

 

严格说来,这已经不是中产,而是“财务自由”了。